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龍光地產(03380.HK):粵港澳大灣區概念的地產股龍頭

新聞來源:龍光集團  發布時間:2017年04月10日  我要分享

2016年內地房地產呈現火爆景象,香港內房股業績自然水漲船高,港股是個看業績說話的市場,加上港股的地產股本身就處于低估狀態,港股的內房板塊在年報季之初的2月就開炒內房。現在內房股已經陸續發布2016年業績,龍光3月31日盤前也公布了去年業績,亮眼的成績單超市場預期,開盤后股價高開高走,最后上漲9.92%收于當日股價最高點4.1港元。
   龍光地產前身為 1996 年于廣東汕頭成立的汕頭市龍光建安有限公司,2013年12月登陸香港主板市場,后被納入港股通標。深耕珠三角多年,龍光地產現在已經發展成一家以深圳為大本營,業務集中在珠三角、汕頭和南寧等地的綜合性地產開發集團。
   龍光2016年營業收入205.4億元,同比增長40.9%,約98%收入來自物業銷售,剩下的就是租金等。2016年凈利潤52億元,同比增幅高達93.5%,核心利潤率升至15.1%,核心利潤大幅增長57.4%,增幅處于行業領先水平,2016年業績增速超市場預期。再把時間拉長,可以看到龍光不只是今年取得佳績,過去六年營收一直保持了穩健的增長,在房地產市場比較低迷的2010-2013年也維持良好的增長。由于去年樓市火爆,2016年的增幅明顯高于往年。

2016年龍光全年累計實現合約銷售面積約230萬平方米,銷售金額約為人民幣287.2億元,銷售金額同比增長40%,由于去年銷售規模遠高于結算規模,截至2016年末,龍光地產已售待結轉的合約銷售金額約為人民幣177.5億元,有力的支撐未來利潤持續增長。
   再看下龍光地產的毛利率的情況,可以看出連續6年維持在30%以上,高于25%的行業平均毛利率。龍光深耕以深圳為中心的珠三角經濟圈,龍光地產從2003年就開始布局深圳市場,土地儲備成本低廉,現在房屋均價遠遠高于土儲成本,估計未來能保持在30%的毛利率之上。
  

業績只是代表了過去公司經營的成績,投資者更加看重一個公司未來的發展,現在亮眼的業績只是龍光開始快速發展新征程的起點。
   一、粵港澳大灣區概念股
   今年3月政府工作報告首次明確提出,“研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃”,粵港澳大灣區建設成為國家層面的重要戰略計劃。粵港澳大灣區主要包括廣州,深圳,珠海,佛山,東莞,惠州,肇慶,中山,江門9個城市,加上香港,澳門2個特別行政區,面積5.6萬平方公里。
   公開報道指,中央致力于將粵港澳大灣區建構成全國經濟發展轉型升級的重要引擎、“一帶一路”建設戰略支撐區域、全球重要的科技產業創新中心、具國際競爭力的現代產業先導區及國家綠色發展示范區,為國家及粵港澳各個地區帶來龐大的經濟收益。目前,廣東省發改委已經啟動編制粵港澳大灣區的規劃,屆時粵港澳三地的經濟價值將大幅提升,建設前景廣闊。
   粵港澳大灣區依據“9+2”城市自身特點的進行不同的功能定位,同時將加強城市間軌道交通建設,打造1小時生活圈。目前粵港澳大灣區發展規劃尚處于前期階段,相關配套政策尚未出臺,隨著具體政策的落實,灣區內的“9+2”城市的經濟發展和整體環境也有質的變化,可以預見到各行各業都會受益于此政策,對珠三角房地產的直接利好更是顯而易見。


   根據國外和國內城市群發展經驗,大灣區的建設將全方位提升城市的發展水平。據統計,目前全球60%的經濟總量集中在入海口,世界頂級城市群大多在灣區。與世界其他3大灣區對比,粵港澳大灣區面積最大、常住人口最多,但土地產值、人均GDP最小,目前粵港澳大灣區處于起步階段,仍有較大的提升空間。如果按照土地產值和人均GDP增加到世界其他三大灣區平均水平,粵港澳地區的GDP就會遠超過世界三大灣區。粵港澳大灣區城市的經濟將保持快速的發展,人口流入和就業機會等將給大灣區城市的房地產帶來巨大政策紅利。
  

參考國內其他城市群規劃經驗,規劃實施后城市發生翻天覆地的變化,各個城市房價也明顯的上升。2010年發改委印發了《長江三角洲地區區域規劃》,從經濟結構、社會建設和民生改善等方面入手推動長三角區域發展改革。期間區內受益于規劃的城市如南京、蘇州和無錫等城市在經濟、科技和民生建設等方面都取得了快速發展和轉型。
長三角區域中蘇州、南京和無錫等城市過去五年的房價平均增長了1倍以上,城市群發展規劃對其影響可見一斑。

粵港澳大灣區以全國0.6%的國土面積,4.8%的人口,創造12.1%的經濟總量,是中國經濟最發達的地區之一,粵港澳大灣區人口密度、人均GDP、土地產值均高于國內的長三角、京津冀。像大灣區這種國家層面的戰略規劃將會促使珠三角城市更進一步的改變。
  

根據公開數據,2016年廣東商品房銷售面積1.46億平方米,銷售金額1.62萬億元,成交金額占全國13.8%,其中珠三角成交金額為1.37億元,占廣東商品房成交金額的84%。從以上國外和國內經驗看,隨粵港澳大灣區建設的落實,未來珠三角地區的房地產市場還有很大的發展空間和紅利釋放。
   在珠三角有布局的上市房地產公司也包括萬科、恒大、佳兆業、碧桂園等大型房企,但是萬科、恒大等都是大型的全國性房地產企業,恒大土地儲備最大,達到2.29億平方米,但是土地儲備分布在全國200多個城市,具體在粵港澳大灣區“9+2”城市的集中度降低,而碧桂園擅長三四線布局,佳兆業則剛剛重組完復牌。
   而龍光是最符合以下條件的:一是土地儲備集中在珠三角,且布局早。二是公司以深圳廣州為中心,深耕珠三角多年。
   龍光地產在2003年就進軍深圳,土地儲備集中在珠三角區域,具體布局的城市除了核心的深圳,還包括廣州、佛山、中山、惠州、順德、東莞和珠海,與粵港澳大灣區規劃的“9+2”城市群不謀而合。
   2016年龍光地產在深圳區域在公司合約銷售總金額中占比約44.1%,依舊保持大本營地位。珠三角其他區域占比約16.2%,汕頭區域占比約22.9%,剩余其他區域占比合計約16.8%。粵港澳大灣區城市銷售金額貢獻比重最多。
   根據年報數據土地儲備總貨值達到3400億元,其中粵港澳大灣區占比超過八成。龍光地產土地儲備為 1409 萬平方米,從土地儲備的面積看,龍光主要布局聚焦在以深圳為核心的珠三角區域及汕頭、南寧等區域。按可售資源貨值分布,深圳區域占比約72%。

此外,龍光的土地儲備成本低廉,一是得益于布局深圳比較早,二是龍光大量的土地儲備是通過城市更新項目獲得。
   龍光布局早于其他珠三角區域房地產公司,其拿地的均價只有3384元每平方米,拿地成本遠遠低于現在深圳地區的房屋均價,現在的土地儲備足夠未來5-6年的開發需求,巨大的差價為未來利潤釋放提供很好的保障。
   另外,數據顯示,截至2017年3月20日,龍光在粵港澳大灣區貨值約人民幣2,900億元,其中更新類貨值約1300億。
   2016年作為房地產行業轉型的時點,在土地招牌掛市場競爭激烈的同時,越來越多的開發商把眼光投向存量土地特別是城市更新項目的并購合作。以深圳為例,2016年市場錄得的項目交易公告明顯增多,共頒布了6批城市更新單元方案,項目總數到達91個,為近年來獲批項目數量最多的一年。
   在房價飆漲帶動土地市場火爆的情況下,通過城市更新獲得優質土地資源成為房企的普遍理性選擇。從成本角度分析,傳統招拍掛拿地方式競價激烈導致地塊溢價率不斷攀升,并造成開發商項目前期資金占用量較大,這種方式的土地獲取成本通常占開發總成本的50%以上。但在舊改項目中沒有土地出讓金,僅需在達成合作意向后僅繳納一定保證金,而原業主通常選擇“以房換房”的回遷安置模式,避免房企支付大量貨幣資金。同時,城市更新項目中的用地絕大部分屬于將其原有的工業項目的土地資源進行立項、更新改造,且不需要履行招牌掛程序,所以在土地成本控制方面具有先天優勢。盡管有部分前期溝通洽談成本,但整體而言,舊改模式下的土地成本遠低于招拍掛拿地模式,較低的項目成本足以使項目擁有賺取高額利潤的巨大潛力。  


   毫無疑問,隨著粵港澳大灣區的推進,龍光土地儲備的城市房地產潛力將會被進一步發掘,那么即使保守估計,按照龍光地產目前在珠三角市占率不變,后續由于大灣區政策紅利釋放,土地儲備估值上升就是純的利潤收入了。
   二、地鐵上蓋物業奇貨可居
   龍光在深圳的土地儲備都是核心地段地鐵上蓋的物業。公開數據顯示在深圳地鐵上蓋物業比周邊地段普遍高出二十個百分點,眾所周知深圳土地出讓面積極為緊張,由于剛需這些優質的物業本身就有更好的支撐。
   以龍光在深五大旗艦項目為例,玖鉆、玖云著、玖龍璽、玖龍臺,以及龍光城這5個項目都是布局在軌道物業上。其中,光明新區玖龍臺項目就在地鐵6號線,且臨近規劃中的13號線;玖鉆項目為地鐵4號線紅山站上蓋物業;玖龍璽項目為4號線白石龍地鐵上蓋物業;超級大盤龍光城軌道項目緊鄰深圳14號線;坪山玖云著項目則是14、16、19號線三地鐵交匯。有機構估值達1200億元,按此估值憑這五個項目就足以支撐龍光未來三年增長。

 

(圖來自國泰君安證券)
結語:
   從龍光地產的土地儲備布局看,公司的投地策略著重于一線和重點二線城市,依據城市的人口,軌道交通,經濟發展,地鐵上蓋等進行土地儲備,亦傾向規模大的項目。穩健慎重的拿地策略是龍光不斷成長的基礎,而較早的卡位珠三角經濟圈,以較低的成本完成土地儲備,優質的軌道物業已經能夠保證龍光地產未來增長的可持續性,而隨著粵港澳大灣區這個國家層面戰略規劃推進,可以預見到公司未來將會以更快的速度成長。
   龍光地產管理層曾表示維持1/3的派息比率,而根據2016年度分紅派息預案,末期股息加上特別股息總派息增加78.6%至每股25港仙。以此計算,2016年龍光派息總額占核心利潤比例由上年的33%增加至40%。未來業績踏入高增長期,龍光的投資者將會收到更高的股息。目前龍光地產的市盈率為6.3,而市凈率為1.1,估值低于同等市值水平的房地產企業相比,比如融創中國、雅居樂中國等,再考慮到其自身未來的增長空間,目前股價仍處于低估水平。

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